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顾海波2012年下半年的楼市仍将稳中微降!

日期:2012-6-29 10:16:27 来历:山东网   【字体:

  笔者在一个多月前就指出:五月是开发商2012年最终的出货良机!看来现在正得到验证!因为,除了下述9点原因外,传统的6、7、8月出售冷季即将降临,而所谓的“金九银十”现已多年不见。降价换量才是识时务!“明天会更好,但你有必要先过了今日晚上”!

  我国已深度中毒!饥不择食将加快逝世!只需你不想再房闹、房跳,请远离毒品!远离赌场!喜爱阐明!自重吧!一起,期望政府不要再房托!不要再玩“苦肉计”和调控“变色龙”!脱节“以房为纲”、“反腐败、抑房价、调结构、惠民生”才是正路!

  各地政府托市暗流涌动,当地政府、开发商、媒体的流言、夸张宣扬甚嚣尘上,限购松绑,金融方针调整等放松调控的风闻不绝于耳,把贫民搞得屁癫屁癫。我国经济结构失衡的状况更加严峻,民怨已到极限,祈望房价回转仅仅“房地产利益集团”的两相情愿。尽管“明调控、实掏空”,但因为结构恶化、两极分化、内虚严峻以及外需不振的交织,楼市(房价)向下调整的进程和时刻会趋于杂乱,传统的6、7、8月出售冷季现已降临,很快楼市就会打回原形。

  作为顾客而言,“房价不涨便是跌”!“小涨也是跌”(出资最少20%获利才算赢)!除非真实需求,但有必要遵从“不跌不出手”准则!不然,远离楼市赌场!进步警觉、捍卫口袋!至于下一年,欲知后事怎么?请听下回(下一年)分化!

  应媒体约请,就2012年下半年楼市走势作个谈论。

  一季度楼市成交是“伪阳春”,1月是传统楼市出售冷季、何况还有7天长假,尽管环比1月逐月上涨,但同比上一年一季,不管全国仍是上海都下降10%左右,把一季度楼市环比上涨的前史知识和楼市“天然生理”现象,夸张为楼市“小阳春”,这是利益集团的广告和忽悠!依据上海市统计局发布的统计数据标明:2012年1-3月,上海市产品房出售面积316.47万平方米,同比下降14.8%,其间产品住所出售面积275.2万平方米,同比下降9.9%。4月的前25天上海产品住所成交40.66平方米,环比又下降26.7%。

  国家统计局的数据标明:5月全国产品住所成交环比添加16.37%;成交额环比添加19.12%,1-5月份,产品房出售面积28852万平方米,同比下降12.4%,降幅比1-4月份缩小1个百分点。产品房出售额16932亿元,下降9.1%,降幅缩小2.7个百分点。尽管5月同比产品住所成交量在上升,但1-5月同比仍是跌落的;5月份70个大中城市新建产品住所,价格下降的城市有43个,相等的城市有21个,上涨的城市有6个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超越0.2%;5月末,产品房待售面积30740万平方米,比4月末添加432万平方米。其间,住所待售面积添加278万平方米,办公楼添加6万平方米,商业运营用房添加43万平方米。量价背离、库存负债叠创新高,持续调整,流言自破。跟着传统冷季的降临,楼市不管量仍是价会回归理性,重归下降通道。

  事实上,我的观念很清晰:2012房价上涨没戏!因为政府托市与国表里经济下滑、民怨积累的叠加,房价上下都有压力,整体稳中微降!理由:

  1、 2012年住所供求趋于平衡且供会略大于求

  囤房囤地现象会因为中心的各项调控方针(主要是土当地针、抽紧银根、冲击投机)的力度加强而发作变化,会呈现供求大致平衡且供略大于求的局势,供大于求,房价就不会大幅上涨。一起,土地价格现已先于房价呈现理性回归,为下降房价供给了或许。

  2、 住所的供给结构将日趋合理

  中心政府会加大保证性住所和一般产品房的供给力度,保证房和“90/70”一般产品房会占绝大多数,尽管在履行进程中会受到影响,但对改动不合理的供需矛盾会逐渐起到作用。至少在2012年限购不放松的前提下,很多有限的“房票”进入保证房系列,对产品房的需求就会削减,供需平衡、房价也会相对平衡。

  3、银行不或许大幅度对房地产放松

  尽管银行存款准备金率还有下调的或许,但在通货膨胀率居高不下、在中心“房地产调控不不坚定”的基调下,在银行资本充足率仍要求较高的状况下,钱银更或许是流向实体经济和小微企业,流向经济转型。银行恐怕持续托市也是“有心无力”、“无能为力”!别的,热钱外流近期也比较显着,外汇占比削减,对楼市影响有待调查。

  4、房地产方针危险在发酵

  中心提出房地产调控方针不不坚定(至少2012年不会不坚定),“房价合理回归”,限贷、限购方针在短期不或许撤销并持续发酵,别的房产税还会在全国添加试点,方针的危险日益积累。

  5、老百姓有付出才能的需求被过度透支

  房价飙升的持续时刻较长(10多年没有回调),房价的涨幅累积过大(10年来各地均匀涨幅在8-10倍以上),老百姓的有用需求透支过大,“被买房”、“被房奴”的才能日益干涸。我国当下简直已没有正常有付出才能的需求,剩余不是张狂性投机需求便是过度透支的惊惧性需求,这满是调控方针“变色龙”惹的祸!所谓“刚性”需求快被更“刚性”的房价击得破坏!

  6、开发商的资金链面对检测

  全国各地楼市成交广泛缩量,5月成交虽有上升,但归于天然生理现象!下一步的买卖双方的博弈十分要害,相持时刻越久,加上银行的紧缩方针并没有大幅铺开,开发商的资金链就会发作困难,有研究机构(如标普)以为,我国房企资金呈现严峻。现实状况是否真的如此? A股上有万科、招商、金地、保利等房企,规划大,事务广泛全国各地,具有典型含义。这四大房企的2011年中报负债率分别为77.84%、65.47%、73.18%、81.08%,不行不谓偏高,万达的负债率高达89.9%。华泰联合近来的一份研究陈述显现,房地产信任根本在本年和下一年到期,其间2012 年到期的房地产信任规划有2500 亿,2013 年约为2800 亿。而榜首个会集兑付期是本年3 月份,兑付额度高达147 亿,面对兑付的房地产公司将接受较大的资金压力。本年6 月、7 月和8 月这三个月份将是接下来的别的三个兑付高峰期。到时,降价就会成为明智之举。现在,越来越多的开发商现已加入了“以价换量”的队伍!作用也是显着的!近期开发商楼跑跑、楼跳跳现象已收支端倪,是开端仍是结局?尚难定论,但迷路不知返,此类现象一定会发酵和延伸!

  7、楼市的商场危险在积累

  近几年房价的大幅飙升,使得很多国表里投机客的蜂拥而至,很多的产品房集合在流通领域,客观上商场需求一个获利回吐的进程,一起房租和房价的失衡(房租收入已远抵不上利息的开销),再加上中心宏观调控方针危险在积累,住所保有成本会大大进步,特别是中心再三重申:冲击投机应该成为常态,这样或许会改动部分投机客对未来楼市的预期,未来的投机需求存在变数,一旦投机需求萎缩,楼市的天平必定发作歪斜。

  8、开发商库存日益添加

  有陈述显现,到2012年1月底,其要点监控的10个典型城市新建产品住所库存总量为5901万平方米,环比上个月下降1.62%,但同比上一年添加40.5%。当期住所存销比为16.0,再度创下近几年的新高。这10个城市包含北京、上海、深圳、广州4个一线城市,以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。

  就一线城市而言,现在的存货局势特别严峻。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建产品住所库存总量高达3006万平方米。其间,北京新建产品住所库存1010万平方米,同比添加27.53%;上海新建产品住所库存950万平方米,同比添加53.23%;广州新建产品住所库存797万平方米,同比添加67.44%;深圳新建产品住所库存249万平方米,同比添加8.26%。广州与上海的库存量较上一年1月比较均有大幅的进步。广州市房地产买卖官方网站的数据也显现,到2012年2月6日,广州市住所可售货量超越6万套,面积高达793.63万平方米,简直相当于上一年广州十区二市产品住所签约成交总量。依照上一年楼市成交水平,光消化存货就要花一年时刻。开发商库存添加,使得供需天平向买方歪斜,跟着时刻的推移,房价进一步松动成为或许。

  9、本届现已高度透支房价

  温总理说了,“房价还远远没有回到合理价位”!“房地产调控决不重复”!本届现已高度透支未来的房价,但下届短期仍难脱节“以房为纲”和“以地生财”,尽管博弈还会持续,但为了完成本届政府调控“不不坚定、不放松”的诺言和给下届政府以腾挪空间,2012房价安稳或稳中微降是有必要的、也是或许的!一起,8年来政府榜首次把经济增速由8%以上调低到7.5%,其主要意图也是为了经济发展方法的改变和经济质量的进步,现已为房价的跌落和房地产出资增速的减缓预留了空间。

  定论:

  当下,尽管当地托市、松动流言四起,但三天内三部委密布驳斥谣言,商场调控情绪仍然谨慎。2012年以来,限购松绑,金融方针调整等放松调控的风闻不绝于耳。特别是最近3天来三部委稀有密布回应商场风闻,实属稀有,究竟谁在诽谤?各地托市暗流涌动,开发商、媒体的虚伪、夸张宣扬甚嚣尘上,可是,中心“调控不不坚定”的口风没变,我国经济结构失衡的状况更加严峻,老百姓对高房价的民怨已到极限,祈望房价回转仅仅“房地产利益集团”的两相情愿。因为“明调控、实掏空”,尽管楼市(房价)向下调整的进程和时刻会趋于杂乱,传统的6、7、8月出售冷季现已降临,很快楼市就会打回原形。而所谓的“金九银十”现已多年不见。不管是一线城市仍是二、三线城市,稳中微降仍是下半年我国楼市的主旋律!降价换量才是识时务!“明天会更好,但你有必要先过了今日晚上”!来历北青网置业归纳)


  

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